Mientras en zonas cotizadas como Puerto Madero el metro cuadrado cotiza entre 3.000 y 6.000 dólares, el sur porteño vuelve a entrar en el radar del mercado inmobiliario con valores que arrancan desde los 1.200 dólares. Esta brecha de precios, sumada a la disponibilidad de terrenos y a la llegada de emprendimientos de usos mixtos, impulsa una transformación en barrios como San Telmo, Barracas y La Boca, donde antiguas fábricas, depósitos y inmuebles históricos se reconvierten en viviendas, oficinas y polos gastronómicos.
Mariela Blanco, especialista en patrimonio urbano, remarca la riqueza intangible de la zona y cómo el patrimonio vivo de historias y vecinos construye la identidad del sector. Entre los hitos de esta reconversión destacan el Distrito Tecnológico en Parque Patricios, el Centro Metropolitano de Diseño en el ex Mercado del Pescado en Barracas y la ex fábrica Alpargatas (Palacio Molina), sede de Casa FOA 2026, que sumará lofts, oficinas, amenities y un espacio gastronómico.
Los números marcan distancias claras frente al norte de la Ciudad, donde Palermo, Recoleta o Belgrano superan los 2.800 a 4.000 dólares el metro cuadrado. Según Sebastián Sosa, cofundador de REMAX Argentina y Uruguay, San Telmo ronda los 1.600 dólares por metro cuadrado, Barracas los 1.950 y La Boca los 1.200 dólares. En proyectos desde el pozo, mientras en barrios consolidados no se baja de los 3.200 dólares por metro cuadrado, en San Telmo asoman desarrollos a partir de los 2.300 dólares. Martín Piantoni, CEO de Alton Desarrollos, atribuye el atractivo de la zona a su conectividad, el turismo y la proximidad con sedes universitarias como la UADE, la UCA y la Facultad de Ingeniería de la UBA.
La rentabilidad también empuja la demanda. Horacio Ludigliani, director de Grupo Ludigliani, detalla que el 75% de los compradores busca unidades de uno y dos ambientes, y un 60% corresponde a inversores de renta temporaria. En alquiler tradicional, La Boca registra un rinde anual del 9,58% y Barracas del 8,30%, superando el promedio porteño del 5,94%. En San Telmo, los alquileres temporarios ofrecen retornos de entre el 8% y el 14% anual en dólares. Por su parte, Martín Flachsland, de Estudio Kohon, ubica los rendimientos entre el 7% y el 10%, destacando una paridad creciente entre el alquiler tradicional amoblado y las plataformas como Airbnb.
En el plano de los proyectos residenciales destacan emprendimientos como Independencia al 500, Icon Paseo Colón, Icon Boulevard Caseros, Wayra, Paseo Bolívar y Paseo Chacabuco. Flavio Galli, CEO de Grupo Tueroc, resalta que los edificios de usos mixtos logran una apreciación porcentual mayor entre la etapa de pozo y el final de obra en comparación con Palermo.
A nivel infraestructura, la zona suma el impacto del Paseo del Bajo, la proyectada Línea F de subte, el TramBus T1 (que conectará Pompeya con Aeroparque), mejoras en el Premetro y la transformación de la Autopista Dellepiane en autopista parque. Asimismo, el nuevo Código Urbanístico incorporó la Capacidad Constructiva Adicional para fomentar desarrollos hacia el sur.
Sin embargo, el desarrollo enfrenta condicionantes. Ignacio Carpanelli, CEO de Gewin Real Estate, advierte que los altos costos de construcción frente a precios de venta acotados reducen los márgenes de ganancia. A esto se agregan trámites de factibilidad patrimonial en la Dirección General de Interpretación Urbanística que pueden demorar entre 12 y 18 meses, restricciones normativas e insuficiencias en la red eléctrica. Finalmente, especialistas como Blanco enfatizan la importancia de preservar el comercio de cercanía y la identidad de los vecinos para evitar procesos de gentrificación agresiva.
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