Un relevamiento reciente del mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires pone sobre la mesa cómo rinde comprar una propiedad para destinarla al alquiler. De entrada, el tipo de inmueble marca el ritmo del retorno: los locales comerciales encabezan la lista con una tasa de retorno (cap rate) del 9,54% anual, seguidos por las casas con un 9,13%, las oficinas con un 7,68% y los departamentos con un 6,63%.
A la hora de mirar el mapa porteño, el informe de Inmocheck refleja datos de gran interés para los barrios que integran la Comuna 1. Dentro del ranking de los sectores con mayor rendimiento bruto, Monserrat se ubica en el segundo lugar de toda la Ciudad con un 8,69% anual, apenas por detrás de Villa Lugano que lidera con el 9,27%. Inmediatamente después aparece San Telmo, alcanzando un 8,19%, mientras que San Nicolás se posiciona en el quinto lugar del listado general con un 7,79%. En este grupo de alto retorno también figura La Boca, con el 7,98%.
La contracara dentro de la misma Comuna 1 la representa Puerto Madero. Al ubicarse entre los barrios con valores de compraventa más elevados de la Capital, la relación entre la inversión inicial y el valor del alquiler mensual deja una rentabilidad relativa más baja, registrando un 5,53% anual. De este modo, comparte la zona baja del ranking junto a barrios como Coghlan (5,32%), Núñez (5,50%), Saavedra (5,69%) y Belgrano (5,69%). La brecha entre el punto más alto del ranking y el más bajo llega a los 3,95 puntos porcentuales, evidenciando que un menor costo de entrada en barrios céntricos o del sur permite obtener un porcentaje de retorno más elevado.
Sobre esta dinámica, Rajani explicó que para evaluar una inversión no alcanza con mirar solo el monto que se cobra de alquiler, sino que hay que ponerlo en relación directa con el capital que exige la compra y los gastos a afrontar. Según su visión, en zonas como Monserrat el valor de ingreso más bajo empuja hacia arriba la rentabilidad porcentual, mientras que en Puerto Madero los precios de venta son sustancialmente más altos y los alquileres no crecen en la misma proporción. Esto hace que algunos inversores busquen un ingreso periódico mayor, mientras que otros apuntan a preservar el capital a largo plazo en zonas de mayor cotización.
Sin embargo, el análisis remarca que el promedio del barrio no define por sí solo el resultado. Dentro de una misma zona, atributos propios de la unidad como la orientación, la distribución, el estado de conservación y la luminosidad juegan un rol fundamental. En ese sentido, los departamentos luminosos cotizan en promedio un 21,4% más por metro cuadrado que los oscuros, siendo una característica destacada en el 56% de los avisos de alquiler y buscada de forma explícita por el 6,1% de los usuarios.
Claudia Pérez Quartesan, de Modo Inmuebles, remarcó la importancia de mirar el inmueble puntual y no quedarse solo con el promedio barrial. Señaló que la rentabilidad final no depende únicamente de la renta prometida, sino del precio efectivamente negociado al comprar, los costos para mantener el departamento y la capacidad de sostener una demanda estable sin perder meses de alquiler.
Al calcular el rendimiento neto, hay que tener en cuenta que la vacancia puede significar entre uno y dos meses al año sin percibir ingresos. Además, el mantenimiento y las reparaciones demandan un presupuesto estimado de entre $200.000 y $500.000 anuales, a lo que se suman tributos como el ABL y el impuesto inmobiliario, las expensas extraordinarias a cargo del propietario y los honorarios de administración, que suelen representar entre el 5% y el 10% del alquiler mensual.
Junto a los barrios históricos del centro, la publicación menciona a Balvanera, San Cristóbal y Boedo entre las opciones a considerar para buscar rentabilidad. Pérez Quartesan concluyó que el negocio más conveniente no siempre es el que promete el porcentaje bruto más alto, sino aquel que combina un precio de compra adecuado, responde a las exigencias de los inquilinos y permite afrontar los gastos de mantenimiento sin recortar el ingreso real a largo plazo.
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