El sector inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires muestra transformaciones profundas: aunque zonas como Palermo, Recoleta, Belgrano y Puerto Madero lideraron históricamente las inversiones, el ritmo de edificación no concuerda con el crecimiento poblacional. Mientras que la cantidad de inmuebles subió un 15% entre 2010 y el período pospandemia, los habitantes apenas aumentaron un 6,7%.
Áreas consolidadas registran alta densidad edilicia —encabezadas por Puerto Madero, Retiro, Recoleta y Palermo—, reduciendo el margen para nuevos proyectos. Por el contrario, barrios del sur y oeste como Villa Lugano, Mataderos, Liniers, Barracas, Flores y Parque Chacabuco disponen de mayor espacio para expandirse. En la Comuna 8, por ejemplo, la población creció en más de 17.600 personas entre 2010 y 2022.
Esta disparidad responde al «reemplazo morfológico sin crecimiento demográfico», donde obras nuevas sustituyen viejas construcciones sin sumar residentes. La falta de crédito hipotecario incentivó la construcción de unidades pequeñas orientadas a inversores financieros más que a familias. En consecuencia, el Censo 2022 detectó un 13,8% de inmuebles deshabitados, en un contexto donde el 35,7% de los hogares son unipersonales y el 40% no tiene hijos.
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