Estudio de mercado locativo: incremento de precios por encima de la inflación

Los precios de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires arrancaron el 2026 con una clara tendencia de revalorización real. Durante el primer trimestre del año, el incremento medio de los avisos en pesos alcanzó el 33,6%, logrando superar por segundo período consecutivo a la inflación medida por el IPCBA, que se ubicó en el 32,1% para el mismo lapso. Según los datos oficiales del Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad (IDECBA), los valores de publicación en moneda nacional registraron subas interanuales que llegaron hasta el 34,7%.

Este impacto en los bolsillos varía significativamente según el tamaño de la unidad, de acuerdo con el estudio basado en los datos del portal Argenprop. Los monoambientes fueron los que lideraron los aumentos con un 34,7% interanual, alcanzando un valor promedio de $538.595. Por su parte, los departamentos de dos ambientes promediaron los $721.267, lo que representa una suba del 33,6%, mientras que las unidades de tres ambientes se situaron en los $1.091.451, registrando un incremento del 32,3%. Mirando el corto plazo, el informe detalla que los aumentos intertrimestrales respecto al cierre de 2025 oscilaron entre el 8% y el 11%, marcando una aceleración en comparación con los últimos tres meses del año pasado.

En cuanto a la disponibilidad de viviendas, el IDECBA registró un récord de oferta para un primer trimestre, a pesar de que el stock de avisos en pesos cayó un 15% respecto al trimestre anterior debido a la habitual estacionalidad de los meses de verano. Sin embargo, el dato más saliente pasa por la composición de dicha oferta, ya que las publicaciones nominadas en moneda extranjera siguen ganando terreno y ya representan el 27,6% del total de la Ciudad, marcando el registro más alto de los últimos seis trimestres.

Esta situación se vuelve especialmente crítica en el corredor norte de la Ciudad. En Palermo, perteneciente a la Comuna 14, el 45% de los departamentos directamente se ofrecen en dólares, mientras que si se promedian las comunas 1, 2, 13 y 14, el nivel de dolarización alcanza el 40%. El informe oficial señala que la menor importancia relativa del corredor norte como oferente de alquileres en pesos responde a este reemplazo progresivo por departamentos cotizados en moneda extranjera. Además, el fenómeno se acentúa a mayor tamaño de la propiedad, al punto de que uno de cada dos departamentos de 4 y 5 ambientes se publica en dólares.

La distribución geográfica de los valores deja en evidencia brechas muy marcadas entre los diferentes barrios. En el segmento de los monoambientes, las cotizaciones más altas se concentran en Núñez con $606.000 y Palermo con $588.760, contrastando con las opciones más accesibles que se encuentran en Constitución con $442.610 y Liniers con $466.404. Para quienes necesitan buscar un departamento de tres ambientes, las diferencias se amplían todavía más: en Palermo el promedio ronda los $1.275.561, valor que resulta casi un 46% más caro que en Montserrat, barrio perteneciente a la Comuna 1, donde la media se ubica en los $870.926. Por último, el análisis del mercado demuestra que la oferta sigue fuertemente concentrada en las unidades más chicas, dado que tres cuartas partes de los avisos totales de la Ciudad corresponden a viviendas de uno y dos ambientes, mientras que las unidades familiares de 4 y 5 ambientes apenas representan 6 de cada 100 opciones disponibles.