Tendencias del mercado inmobiliario hacia el segmento de alquiler estudiantil

El mercado de alquileres temporarios en la Ciudad de Buenos Aires se está reconfigurando bastante fuerte, y los inversores empezaron a migrar hacia el segmento estudiantil buscando más estabilidad, menos rotación y costos operativos más bajos. Esta movida se da justo cuando las zonas tradicionales del alquiler turístico están saturadas y hay una demanda constante de techo por parte de los estudiantes. Hoy por hoy, la ciudad tiene unas 24.267 unidades activas destinadas al alquiler temporario, pero el panorama de alta rentabilidad que empujaban plataformas como Airbnb empezó a moderarse, sobre todo en las áreas con mucha oferta como Palermo, en la Comuna 14, según consigna Clarín.

Al mismo tiempo, Buenos Aires se paró firme como un polo educativo regional y escaló hasta el puesto 32 a nivel global en el ranking QS de Mejores Ciudades Estudiantiles 2026. Todos los años llegan cerca de 200.000 estudiantes del interior y del exterior, pidiendo a gritos soluciones habitacionales flexibles. Los analistas del sector inmobiliario ven al alquiler para estudiantes como un punto intermedio entre el tradicional y el turístico. Si bien la renta bruta del temporario puede tocar el 7,39% anual frente al 6,57% del convencional, esa brecha se achica cuando sumás los gastos de gestión, mantenimiento y comercialización del modelo turístico.

Por eso, la previsibilidad ahora pesa más que la rentabilidad potencial. Los contratos estudiantiles duran entre 9 y 12 meses, acompañando el ciclo académico, lo que baja la rotación y los costos de limpieza, insumos y reservas. Desde las empresas de co-living marcan que la permanencia promedio ronda los nueve meses, logrando una ocupación mayor al 85%, algo mucho más estable que alquilar por noche, sumado a que depender menos de plataformas como Booking.com baja los costos comerciales.

En el mapa porteño, Palermo y Recoleta (Comuna 2) siguen con demanda, pero los especialistas apuntan que los mejores márgenes están en zonas con valores de ingreso más accesibles y muchos estudiantes, como Almagro (Comuna 5), Balvanera (Comuna 3), San Telmo y el Centro (Comuna 1). También aparecen chances en el corredor norte, puntualmente en Núñez (Comuna 13), Villa Urquiza y Coghlan (Comuna 12) por la cercanía a las facultades. Esta movida cambia lo que buscan los jóvenes, que priorizan la funcionalidad antes que los amenities: buen Wi-Fi, espacios para estudiar y laundry son clave. Para los expertos, este viraje es un cambio estructural del mercado donde la demanda sostenida y la gestión eficiente perfilan a este segmento como uno de los de mayor proyección en el real estate de la ciudad.